商业操盘和住宅操盘有什么不同？

商业地产是房地产开发业中极为重要的一部分，近年来更是掀起了全国性的商业地产开发热。尤其自2010年以来，国家相继出台一系列政策打压过快增长的房价，坚决抑制住宅的投机性消费，商业地产的价值更突显出来。虽然商业项目与住宅在产品属性、价值链、客户构成等方面都存在极大差异，可由于许多开发商对此认识不足，往往以操作住宅的方式方法来运作商业项目，从而导致出现种种错位。有些自称最具实力的、最佳的...地产营销策划机构，打着专家的幌子，不懂商业却操盘商业，有的用住宅的策划营销手法来操盘商业，有的甚至连住宅都做不好，也在商业地产领域鱼目混珠，忽悠了一大批和他们一样不懂商业运营的开发商，致使项目痛失商机，“砖家”悄然退场，看似像模像样的专业操盘给商业项目造成的损失是无法弥补的。因此详细探明商业地产与住宅地产之间的区别，对我们更好地操作商业地产项目是大有裨益的。

1、产品性质不同

虽然有相当一部分投资购买住宅的客户，但他们在所有住宅购买者中所占的比重都只能是少数。绝大多数消费者购买住宅的目的都是为了改善居住环境，提高生活品质，也就是说，住宅产品的本质是功能性产品，其直接使用功能正是消费者购买的主要动因，价值的前因是居住，超值是居住功能的同期附带价值表现。

而商业项目则大为不同。商铺的主力购买者都是并不直接开店经营的投资型客户。他们购买的首要目的是出租获利以及随着商业和城市发展所带来的商铺升值。也就是说，他们购买的根本目的是让手中现有资金通过商铺这一“媒介”实现保值增值，因此，商铺的本质是一种金融产品，其使用功能当然也很重要，但我们也经常看到几乎没有单独使用价值的商铺也“全城热卖”、“排队抢购”。

2、价值链不同

住宅项目的利益主体只有三个——开发商、业主、物业管理公司（现实证明，物业管理水平的高低对一个住宅小区的保值增值影响极大），开发商将房子交给业主后其价值就已基本实现；而在一个综合型商业项目中，需要开发商、业主、经营商户、经营管理公司、物业管理公司、消费者6种角色，并且不但需要招商开业、而且只有开业后能持续良好的经营，商铺的价值才算真正得以实现。

3、客户构成不同

在购买住宅的客户群中，自用者与投资者之比通常都会在10:18：2甚至更高，而购买商铺的客户尤其是综合性商业项目的客户中，自用者与投资者比例通常是 3：7、2：8，近年更是出现了大量产权与经营权完全分离的商业项目，购买者100%为不直接从事、参与经营活动的投资者。

由于以上不同，商业项目与住宅项目的营销流程、营销手段、营销关键节点也大为不同。

在具体的操作过程中，住宅和商业都有一套看似相同但操作思路和手法却大相径庭的操作流程，同样是项目调研，调研的角度、方向、对象、环境、客户构成分析等等有着极大的区别，不懂商业运营的人是不能从既有的条件中分析出项目的SWOT,更谈不上给出建设性的意见和建议来操作项目，使得商业价值最大化。反之，会丧失大好的行业运作时机，给商业项目的招商、启动埋下后患。

市场研究方向不同

住宅的使用价值和根本功能是为人们提供生活居住的空间，因此对购买住宅的消费者来说，产品本身硬件设施是影响其购买的最重要因素，如：户型、小区内部环境、生活配套、项目周边配套等。因此住宅项目市场调查中，对产品的研究主要集中在地块自然景观、人文环境可能吸引哪些目标客户，目标客户对户型、小区配套的需求等等硬环境的调研分析，以实现住宅使用价值的最大化为目的来展开的。 商铺的本质功能是保值增值，保值增值的基础是片区商业发展前景乐观、定位业种业态准确、经营管理方式对路，因此在商业项目市场调查中，对产品的研究主要是对商圈的研究：商圈发育程度、业态饱和程度、业种分布比例、潜在商业价值等。

受每日的上下班影响、受多年生活惯性影响，购买住宅的消费者受空间距离、交通条件制约较大，目标客户的空间地理分布较窄，城东的消费者对置业城西、城南消费者对置业城北都有一定心理障碍。因此住宅项目的市场调查特别注重对片区即对空间的研究。尤其是住宅开发通常还不能完全避免同一片区内出现定位大体相似的多个项目同时上市，更需要对片区辐射范围内的消费者进行细密梳理。

由于购买商铺的根本目的在于财富增值，商业项目的目标客户几乎不受地理空间影响，全城、全省甚至全国的投资者都有可能购买。但商业项目经营业种、业态、经营模式、消费者购物方式影响，购买商铺的客户主要看重项目发展潜力，因此商业项目的市场调查特别强调对发展趋势的研究：新兴业态、新业种、新规划，而且这种研究的视角是全国性甚至全球性的。

策略目标不同

住宅的功能产品属性决定了其使用功能对客户而言具有必需性，即每个家庭都有购买需求，差别只在买哪里、买什么档次、买多大。尽管住宅的客户从地理空间上相对集中，但数量却庞大些。因此住宅项目的营销策略目标在于让目标客户认可项目，即通过形象包装、卖场包装、新闻宣传、广告、展销、公关、事件行销等手段不断向客户传达一致性的信息，消除隔阂，缩短客户认可项目的过程。

商铺作为准金融工具产品，对绝大多数客户来说没有必需性。尽管目标客户在地理空间上分布很广，但绝对数量却可能反而少些。因此商业项目的营销策略目标不但要认可项目，更重要的是要让他们对项目的定位、经营管理有信心，对项目今后的增值升值有信心。即需要通过对商业发展大势、片区商业发展前景、经营管理承诺的分析、论证引导客户建立起投资的信心。

商业项目的成交过程明显比住宅项目短，也就是说客户购买信心一旦建立，只需简短接触几次项目即可成交。这也是由于商铺不具必需性，因此商业项目的营销策略是速战速决，利用推广中信息不对称的优势，迅速的建立起客户对项目的信心，通过适当的销售策略和销控策略配合，迅速消化掉这批客户，形成项目热销的局面。

销售现场包装内容不同

“看房看环境、买房买户型”。住宅的功能属性决定了其基本硬件对客户是否购买具有决定性影响，而这些硬件多数又是开发商能够掌控的。因此住宅项目的销售现场包装内容丰富：小区规划、建筑立面、户型设计、园林绿化、生活配套、物业管理、智能化设施、新型建材、样板房，其中每一个方面的创新都可能大大加强客户对项目的认可。

“地段、地段、还是地段”，对商业项目来说，地段是影响影响客户购买的首要因素，其次是项目定位、经营管理。可地段无需展示，项目定位、经营管理也由于属于典型的“软”内容而展示起来相当困难。因此商业项目的现场包装通常都较住宅简单得多。

住宅的包装是引导客户认可项目，因此总体说来比较讲究营造舒适、温馨、从容、典雅的气氛；商业项目的包装则需要让客户来到现场后树立强大的购买信心，因此总体说来更多地都在营造热烈、刺激的现场气氛。

销售人员说辞不同

销售人员对住宅项目的推销主要也是通过对自然景观、人文环境、生活配套、项目规划精髓、园林设计、户型解析、物业管理描述等让客户认可项目，认为正是适合其需求的理想居所。

而商业项目则不但需要分析片区商业发展前景、定位如何符合商业发展大势、经营管理如何专业值得信赖，更需要用不同的方法、从不同的角度向客户详细演算其投资能在多长时间内收回，其投资收益率能有多高以坚定客户购买信心。

广告宣传不同

住宅以人为本。广告宣传自然也就需要从多方面展示项目“家”的属性，广告形象——无论是图片、文案多数都是和风细雨式的，讲求精致。

商铺投资以钱为本。广告宣传也就需要围绕着如何赚钱、赚钱、赚钱而展开，因此总是围绕“黄金地段”、“领先商业模式”而大做文章，广告形象直白，但需要气势十足。

推广节奏不同

产品决定客户，客户决定推广。

住宅项目参与市场竞争的主要内容就是其功能硬件如户型、小区内部环境、生活配套、项目周边配套等。因此对于一个品质优秀的项目而言，随着工程的进度，项目的推广变得越来越容易。因为在项目前期，所有的项目定位和设计都只停留在图纸上，人们对项目的态度存有一定的谨慎，而随着工程进度的进展，项目逐渐呈现在人们的面前时，对人们的信心是非常有利的支持，这也是，住宅项目往往在封顶的时候会形成一个销售高超的原因。因此，住宅的推广过程的重点和难点是在项目还没有具体形象的时候。

商业项目则不同，商业项目推广的重点阶段是项目开盘前后，这是商业项目销售的黄金时间。因为商业项目的购买动力来源于客户的信心，而客户信心的建立，主要看项目推广的信息传达。在项目操作的前期，开发商具有信息优势，可以有甄别地传达信息，很容易树立起客户对项目的信心，短时间内促成销售行为的产生。但随着项目的进展，开发商的信息优势将减弱，客户获得信息更多，思考的因素也就会更多，购买犹豫性也就不断增强。同时商业项目必须要能招商营业才能初步体现其价值，因此开始营业前的招商进展，营业后的经营状况直接影响了各个层面客户对项目的信心。

真正专业的商业地产策划机构会在拿到项目图纸的第一时间，以商业的眼光来衡量项目规划，提出方案修改意见。大到商业面积的规划、功能的预先定位、小到采光、电梯、墙体的规划，总之，一切工作都在事先确定好，一来免得以后砸墙、换电梯等等，造成不必要的浪费；二来，大大缩短建设、销售、招商的时间，在明确的定位下，图纸上就可以进行销售招商。绝大多数开发商是不懂商业的，设计院的设计方案也只是满足设计的行业标准，更多的考虑到采光、美观等因素，更对商业一窍不通。项目建起来了，不得不找一家专业公司来做市场分析、商业定位、招商，而这时候为时已晚。项目功能性面积不能很好的满足实际经营业态定位，做商场显小，做卖场觉得没档次，埋没了项目形象。墙面用高档大理石装饰了，为了提升项目形象档次，招商引进了餐饮会所，餐饮需要开阔的视野、玻璃窗，于是砸墙，重新装玻璃......这样的反复与浪费在中国不是什么新鲜事了。

想象很美好，现实很残酷。多少项目因为前期规划没有做好，使得本来极具价值的商铺空置；多少项目因为开发商和“砖家”的一厢情愿，连招商都招不进去，忽悠了一批投资客户的血汗钱；又有多少项目由于定位不准确，致使后期经营无法正常维持，想象中的金铺，变成了门可罗雀的空铺。

俗话说，外行看热闹，内行看门道。同样的吹吹打打，鞭炮礼花，有的是光明的前程，有的却是无尽的深渊。

商铺，本是很好的金融工具，“一铺养三代”、“寸铺寸金”......商业地产的开发成本与住宅相差不大，但开发收益和投资收益却有很大的距离，同等地段的商铺价格是住宅的2-5倍，成熟商圈更高，在香港商铺价格是住宅的10倍。同时，商铺就其本身属性而言，有持续稳定的收益。如果说住宅投资违背了住宅的本质，国家要打压投机行为，对于商铺而言，不存在政策风险。

商业地产有风险，因为他不同于住宅，不是生活必须，同时，从规划--建设--定位---销售--招商---经营环节，环环相扣，任何一环有问题都会对项目形成致命威胁；但其广阔的利润空间是极大的诱惑。

许多开发商渐渐意识到了专业策划机构的重要性，从而给策划机构创造了很好的发展条件，然而商业不同于住宅，不是随便做几稿LOGO、楼书、宣传页就能搞定的。他要求策划机构的素质要十分全面，既要有准确的市场分析、商业定位能力，又要有开阔的视野和良好的商业资源，策划、执行能力，招商营运经验和实力.....否则商业项目的招商营运就无从谈起。

商业项目做好了能真正成为城市的名片，提升城市形象，增加就业惠及百姓，增加政府税收......因此，我们所谓的专业机构，要怀着一颗广阔而温暖的心，对项目负责、对城市负责、对客户负责，对未来负责，用专业的视角和眼光去审视项目，用智力和实力去服务项目，用值得信任和尊重的态度去运作项目，才能在这个行业获得长远的发展